Przypisanie mieszkania w nowym budynku. Plusy i minusy nabywania nowych mieszkań w ramach umowy cesji

W ostatniej dekadzie działał aktywnierozwój budownictwa mieszkaniowego. Oprócz samych mieszkań przedmiotem transakcji kupna i sprzedaży może być prawo do nieruchomości w nowo wybudowanym domu. Nastąpił nowy rodzaj inwestycji - zakup mieszkań w nowych budynkach na początkowych etapach wznoszenia budynków. Sprzedaż mieszkań w nowych budynkach w tym przypadku jest możliwa i na podstawie umowy cesji.

Zadanie - co to jest?

Osoba, która zawiera umowę kapitałową z firmą budowlaną, otrzymuje podstawowe prawa do nieruchomości, które mogą zostać przeniesione na stronę trzecią.

Jakie jest zadanie mieszkania w nowym budynku? Termin ten odnosi się do transakcji przeniesienia tych praw. Również nazywa się to cesją. Stronami transakcji - sprzedającym i kupującym - są odpowiednio cedent i cesjonariusz.

Trzecią stroną jestfirma deweloperska, ponieważ umowa o cesję apartamentu wiąże się z przeniesieniem praw i obowiązków w jej relacji. Po zarejestrowaniu umowy wszystkie sporne momenty zostaną rozwiązane z budującym. Cechą tego rodzaju sprzedaży nieruchomości jest to, że transakcja może zostać dokonana przed oddaniem mieszkania do użytku i podpisaniem certyfikatu akceptacji. Umowa cesji obowiązuje do momentu legalnego oddania do użytku nowego budynku.

Przypisanie mieszkania w nowym budynku: rodzaje

Istnieją dwa rodzaje transakcji dotyczących cesji nieruchomości.

Pierwszy rodzaj opiera się na umowie o kapitał własnyudział w budowie domu mieszkalnego. Cedent ma prawo sprzedać mieszkanie tylko wtedy, gdy w pełni za to zapłaci. W praktyce zdarzają się również sytuacje, w których kupujący ma obowiązek spłacania długów. Do czasu zlecenia domu takie umowy mogą być zawierane więcej niż jeden raz.

Drugi typ opiera się na umowie przedwstępnejkupno i sprzedaż. Reszta długu jest przenoszona w całości na kupującego. Ten rodzaj transakcji nie rozwiązuje problemu przeniesienia nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Znaczenie umowy polega na tym, że w przyszłości strony są zobowiązane do wydania umowy cesji. Jeśli umowa zostanie rozwiązana, zapłacone pieniądze zostaną zwrócone kupującemu.

Firmy budowlane kategorycznie sprzeciwiają się podpisywaniu takich umów z kilku powodów:

• Aby wykluczyć możliwość dalszej odsprzedaży nieruchomości.
• Inwestorzy sprzedają mieszkania po niższych cenach.
• Ponowna rejestracja praw jest czasochłonnym i czasochłonnym procesem.

Proces przetwarzania

Przypisanie mieszkania w nowym budynku to wieloetapowy proces zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Sprzedawca potrzebuje:

• Powiadom firmę budowlaną o swoim zamiarze.
• Uzyskaj oficjalną zgodę od budowniczego (za pozwolenie firmy zajmuje dużo pieniędzy).
• Uzyskaj certyfikat od dewelopera z powodu braku długów.
• Uzyskaj wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego.
• Aby uzyskać notarialną zgodę małżonka na sprzedaż nieruchomości.
• Uzyskaj oficjalne potwierdzenie od banku o spłacie zadłużenia.

Od kupującego wymaga się jedynie zgodyod małżonka na zakup mieszkania, a następnie podpisać umowę o przydział mieszkania. Próbka jest zwykle dostępna od budowniczego i można ją pobrać bezpłatnie w Internecie. Zawarcie umowy następuje w biurze firmy budowlanej lub w kancelarii prawnej. Rejestracja może być przeprowadzona w dowolnym MFC lub w podrejonie Rosreestr. W momencie zawierania umowy obecność przedstawiciela organu rejestrującego i obu stron transakcji jest obowiązkowa. Również sprzedawca płaci państwowe cło za rejestrację dokumentu. W ciągu 10 dni roboczych umowa zostaje zarejestrowana.

Ważne punkty

Sprzedaż mieszkań w nowych budynkach w ramach umowy zlecenia w skrócie wydaje się być prostą i zrozumiałą procedurą. Są chwile, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Bez osoby trzeciej, a konkretnie dewelopera, transakcja nie może mieć miejsca. Jeżeli mieszkanie jest sprzedane na kredyt hipoteczny, konieczne jest również uczestnictwo banku wierzyciela.

Może wymagać firma budowlanasprzedawca jest sporym procentem transakcji. Niestety, takiej arbitralności nie można zwalczać, ponieważ takie działania nie są regulowane przez prawo.

Sprzedawana nieruchomość nie może być obciążona.

Ryzyka

Transakcję uważa się za ogólnie bezpieczną, ponieważ przeprowadzana jest pod nadzorem państwowego urzędu rejestracyjnego. Istnieje jednak ryzyko dla kupującego.

W umowie konieczne jest wskazanie pełnego kosztuapartamenty. W przypadku roszczeń określona kwota jest zwracana kupującemu. Jeśli dokument nie określa kwoty transakcji, uznaje się ją za nieważną.

Ten sam apartament może być wielokrotniesprzedane przez cesję, więc musisz zapoznać się z całą historią takich transakcji. Umowa cesji nie musi być zarejestrowana. Transakcja będzie bezpieczna, jeśli ją zarejestrujesz. Płatność jest dokonywana po otrzymaniu paczki dokumentów przez kupującego.

Zwykle dowie się o tym właściciel praw autorskichniewypłacalność organizacji budowlanej, sprzedaż mieszkania ma nastąpić poprzez cesję. W takim przypadku kupujący nie będzie w stanie odzyskać nawet części wypłaconych środków w sądzie.

Przypisuje się mieszkanie w nowym budynkunieważne, jeżeli sprzedawca nie dostarczył wyciągu z banku, pisemnej zgody banku i dewelopera, a także niedoszacowanych wartości nieruchomości. Transakcja jest również nieważna, jeśli umowa została podpisana w okresie, w którym deweloper został oficjalnie ogłoszony upadłością.

Czy można umieścić w umowie "numer zwrotny"

Cesja praw do nieruchomości nie jest możliwa pow jaki sposób podpisano certyfikat akceptacji lub kiedy transakcja sprzedaży już się odbyła. Sprzedaż może być przeprowadzona, gdy sprzedawca uzyskał już prawo własności mieszkania. Często pomiędzy przekazaniem własności a nabyciem praw własności upływa znaczny okres czasu. Zanim główny inwestor dostanie mieszkanie w nieruchomości, może przenieść swoje prawa - aby przepisać dokument po pewnym czasie. Jeśli zlecenie zostało sformalizowane zgodnie z umową o udziale udziału w budownictwie, istnieje możliwość zmiany daty na certyfikacie przyjęcia. W przypadku umowy przedwstępnej można zmienić datę zawarcia dokumentu głównego.

Opodatkowanie

Cesjonariusz, zgodnie z Ordynacją podatkową, musi zapłacić podateksprzedaż nieruchomości. W tym przypadku podatek dochodowy w wysokości 13 procent jest nakładany na kwotę, która jest różnicą między kosztami mieszkania w DDU a cesją. Na przykład, jeśli mieszkanie zostanie kupione od budowniczego za 2 000 000 $ i sprzedane przez cesję za 2 100 000, podatek zostanie pobrany na 100 000. W związku z tym musisz zapłacić podatek w wysokości 13 000 USD.

Plusy

Zakup mieszkania przez cesję jest jednym znowoczesne rodzaje inwestycji. Na początkowych etapach budowy mieszkania sprzedawane są po niższych kosztach (czasami 5-20% taniej niż w firmie), a nie w gotowym domu. Jest to więc jedna z możliwości zaoszczędzenia na zakupie mieszkania.

Dla osób, które zawarły umowę dotyczącą udziałuuczestnictwo, cesja jest jedyną opcją, aby nie stracić zainwestowanych pieniędzy na wypadek nieprzewidzianych okoliczności, a on chce je zwrócić. Wypowiedzenie DDU jest obarczone karami od dewelopera. Ponadto cesja umożliwia osiągnięcie zysku.

Przeciw

Oczywistą wadą jest to, żesprzedawca wymaga dużej ilości dokumentacji. Ponadto większość dokumentów musi być skoordynowana z bankiem i deweloperem. Deweloper może żądać solidnych odsetek za wydanie jego zgody.

Dla kupującego, cesja może zmienić się w oszustwo,Ponieważ DDU może zostać uznane za nieważne przez programistę. Następnie cesja automatycznie staje się nieważna. Aby nie dać się oszukać, będziesz musiał spędzić sporo czasu na studiowaniu i sprawdzaniu dokumentacji. Często wymaga pomocy wykwalifikowanych prawników, co wiąże się z pewnymi kosztami materialnymi.

Przypisanie mieszkania w nowym budynku to proces,mając wiele "pułapek". Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość w ten sposób, właściwym krokiem będzie skontaktowanie się z prawnikiem specjalizującym się w takich transakcjach.